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正规买房被拍卖!青岛近千市民无家可归!谁给

2018-04-13 来源:未知 责任编辑:中国商务报道,宫 点击:

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青岛市崂山区辽阳东路12号,一个地理位置优越、环境良好的地段,存在着一个房地产开发项目——“鹏利南华商业中心”。然而,这个看似发展前景广阔的地产项目,其业主却头疼的很。本来住的好好的房子,目前却面临着被法院拍卖。这到底是怎么回事呢?

一、合法购房,面临法院拍卖

有大量的业主跟我们反映,他们大概在2012至2016年期间采用全款、按揭或抵款的形式购买了“鹏利南华商业中心”的房屋。一开始,开发商仅将房子交付给业主占有使用,但以各种理由推脱办理房屋网签等过户后续。业主们因大都已经实际入住该房屋,虽不能办理过户,但毕竟房子住上了,心里也算踏实,但谁知2018年元旦左右,一个惊人的消息在业主之间传开:自己购买的房屋竟然要被法院拍卖了。此消息一出,可谓晴天霹雳,业主们纷纷开始奔走了解情况,在委托律师调查后发现,早在2015年6月8号,2016年4月21日,山东省高级人民法院及诸城市人民法院便已经将鹏利南华商业中心的近八百套房屋进行了查封,而2017年 07月 06 日,北京市密云区法院又将这近八百套房屋进行了轮候查封。也就是说,业主们所购买的房屋,被法院采取了两道查封措施。

部分业主找到办理涉案房屋执行的法院——诸城市人民法院,法院称申请执行人已经委托法院对涉案房屋已经进行了评估,拟定于2018年4月12日上网拍卖。

二、业主维权,开发商虚言搪塞

得知前述消息后,业主们纷纷前往开发商处了解情况,但开发商只是安慰业主,称一定会维护业主的权利,不会将房屋进行拍卖。但随着拍卖日期的越来越近,业主们发现,开发商的答复只是一句虚言。

三、开发商无力还贷,青岛银行查封项目

2015年6月8日山东省高级人民法院的查封及2016年4月诸城市人民法院的查封,其申请人均为涉案项目的贷款银行——青岛银行股份有限公司南京路第二支行(以下简称“青岛银行”),其执行依据为(2015)鲁商初字第44号《民事判决书》,判决书判令鹏利南华项目开发商——青岛鹏利南华商业发展有限公司(以下简称“鹏利南华”)偿还借款本金3.72亿元及利息等各项费用,因鹏利南华无力偿还该笔借款,故青岛银行便将登记在鹏利南华名下的该项目及地上房屋进行了查封。

但让业主们不能接受的是,为什么自己花钱买了房子,抵押权却没撤销?青岛银行虽然作为债权人、抵押权人,但作为在建工程抵押的地产项目是可以买卖的,一般情况是业主购买房屋后应当由开发商将事先协商好的比例的购房款支付给贷款银行,然后由贷款银行将该房屋的抵押解除,最终实现房屋过户。那既然业主已经依约履行了付款义务,为何青岛银行没有撤销相应的抵押权呢?业主的购房款去哪儿了呢?个中缘由,恐怕只有开发商和银行清楚了。但毕竟购房者是无辜的。

四、股东内部矛盾,让项目陷入僵局

1、青岛鹏利南华商业发展有限公司系由青岛高科技工业园东盛实业总公司(以下简称“东盛实业”)与利源南华投资(控股)有限公司(以下简称“南华投资”)共同设立的中外合作企业,成立于2007年6月26日,注册资金1400万美元。东盛实业提供土地,南华投资提供资金,共同开发鹏利南华商业广场项目。南华投资注册地在香港,股东有三个,分别为:新雄企业有限公司(以下简称“新雄”),占股18%,其中代持百达5%;百达投资有限公司(以下简称“百达”),占股40%;海运控股有限公司(以下简称“海运”),占股42%.另一个合作方东盛实业成立于1993年,注册资本1000万元,由青岛高科技工业园大埠东居委会全额出资,属于集体企业。

2014年4月,新雄与海运签订《股权转让协议》,约定海运受让新雄持有的南华投资55%的股份,股权转让金为1.6亿元。转让形式为以海运关联公司北京天天瑞达资产管理公司(以下简称“天天瑞达”)与鹏利南华签订《商品发预售合同》(实际签署了151套房屋),天天瑞达以购房款的形式将股权转让金注入鹏利南华,然后再由鹏利南华将该转让金以出借名义支付给新雄。股权转让结束后,天天瑞达解除《商品发预售合同》并解除网签。

然而,海运在取得相应股权后,却拒不解除购房合同,而且意欲侵占网签房屋,在山东省高级人民法院查封涉案房屋后,其向法院提出执行异议,经审查被驳回后,又以天天瑞达的名义将鹏利南华起诉至北京市密云区人民法院,要求返还购房款,同时将登记在鹏利南华名下的784套房屋进行了轮候查封。

正是因为天天瑞达的不解除网签的行为,导致了青岛银行本欲展期三年的计划搁浅,并最终将鹏利南华诉至法院。

2、东盛实业作为中方股东,在政府法制办起草的中外合资协议中约定,中方以土地入股,外方投入建设资金,双方设立中外合作企业,中方拿固定收益38年3.6亿,头十年每年800万,后28年每年1000万,但2017年大埠东村改选,社区控制了22000平方米房产,要求一次性支付3.5亿。

大埠东村的此种行为,导致本欲接盘鹏利南华项目的青岛城投的下属公司青岛城投资产管理公司,也将收购计划搁浅。

五、律师建议

鹏利南华业主为了维权,也多方咨询律师,结合鹏利南华目前的特点,律师给出了以下建议:

1、符合执行异议条件的,尽快向法院提出执行异议

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对能够对抗执行的情形做了明确的规定。建议业主尽快组织证据,审查是否符合执行异议的条件,如果符合,尽快向法院提出执行异议。执行法院经审查符合前述条件的,便会解除对相关房屋的查封措施。

2、不符合异议条件的,建议以诉讼方式将损失降到最低

经了解,有部分业主是在查封之后购买的房屋或支付的购房款,按法律规定,无法通过执行异议的形式对抗执行。对此,建议业主也尽快组织相关证据,通过诉讼方式降低自己的损失。

另外,被法院查封的财产是不能处置的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第(三)项规定:“隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的”,人民法院对违反此规定的单位,可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留,构成犯罪的依法追究刑事责任。针对强制执行环节,《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十四条规定:“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”除此之外,处罚最为严厉的《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定“对人民法院判决、裁定有能力执行而拒不执行情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。”前述规定,也可作为业主维权的法律依据。

3、以工程款等相关款项抵顶购房款的业主,也可参照上述两个建议进行。

4、建议相关主管部门协调处理,尽快将项目盘活

鹏利南华项目本身还是较为优越的,而且由于很多施工企业综合考虑到项目的发展、社会的稳定、经营的诚信等因素,在与开发商签订以房抵债的情况下,保证了大部分工程的完工,使得项目基本符合竣工验收条件。此时如果能够有实力雄厚的企业对项目进行悉心经营,以目前的地产形式,应该不至于资不抵债,落到烂尾的下场。但因情况复杂、涉及人员众多,故可能需要相关部门出面协调。

来源:中商法治网http://www.comnews.com.cn/2018/shehui_0413/2738.html

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