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商品房前10月销售9.1万亿元 个人房贷近2万亿元

2016-11-21 来源: 责任编辑: 点击:

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  11月14日,国家统计局公布2016年1月份—10月份全国房地产开发投资和销售情况。

  今年前10个月,全国房地产开发投资83975亿元,同比名义增长6.6%。其中,住宅投资56294亿元,增长5.9%,增速提高0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

  有业内人士称,从整体数据来看,房地产行业投资增速有所回升,房企拿地也较为积极,商品房销售额也创下新高,但综合近1个多月的典型城市商品房成交量来看,各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,本轮政策已抑制房价过快上涨,如果一旦年末央行额度吃紧,房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

  全年或达11万亿元

  值得关注的是,今年1月份-10月份,商品房销售额91482亿元,增长41.2%,增速回落0.1个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟表示,从数据看,今年前10个月,房地产成交金额提前2个月刷新了历史年度纪录,销售面积也达到了历史同期最高纪录,预计全年房地产销售有望达到11万亿元,13.5亿平方米的水准。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,从房屋销售面积的同比增幅来看,基本上保持在30%的水平,而销售金额保持40%水平的增速,比预期要好,房企后续推盘速度可能减缓,但不排除个别房企为完成年度任务而加码推货。

  另有业内人士称,尽管商品房销售额全年将创下新高,但整体来看,房地产行业降温已成趋势,不过,对于“京沪深”等城市来说,价格大幅下降的可能性仍然较低,不过不排除个别二线城市出现促销的市场现象。

  个人房贷占比扩大

  统计局数据显示,今年前10个月,全国房地产开发企业到位资金117261亿元,同比增长15.5%,其中,国内贷款17303亿元,增长1.2%;利用外资123亿元,下降49.0%;自筹资金40764亿元,增长0.6%;其他资金59071亿元,增长35.2%。在其他资金中,定金及预收款33655亿元,增长32.2%,个人按揭贷款19783亿元,增长51.5%。

  对此,严跃进认为,房企到位资金情况今年总体上处于15%的同比增幅水平,可见房企在资金方面的压力相对小。当然,后续公司债政策收紧、地产销售数据同比增幅略有收窄,这都可能导致融资市场呈现略有收紧,房企在控制成本和保证现金流稳定方面,需要有新策略。

  更为重要的是,房地产贷款增速凸显,这主要来自个人按揭贷款的快速增长。对此,中信建投房地产分析师陈慎曾表示,我国居民杠杆率2004年-2015年的年均复合增速为8%,杠杆率从18%升至40%。

  值得注意的是,无论是交易杠杆率还是平均贷款成数,中国目前购房杠杆比例均接近英国泡沫前水平,2016年上半年分别为49%和59%。

  从全国具体城市来看,在购房杠杆比例上,深圳为国内一线城市中最高,2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右,北京上半年平均贷款成数51%,与香港目前水平持平,上海贷款成数约55%左右,接近近年纽约水平,从按揭负担比来看,“京沪深”已经位于全球前列,2016年上半年按揭负担比分别为76%、71%、122%(按照一、二手房整体均价计算),超越纽约、旧金山、伦敦等国际都市。

  此外,由于这轮二线城市的房价快速攀升,导致很多二线城市的按揭负担比已经跨越40%红线,比如南京、苏州、合肥、郑州等,居民购房压力正在显现。

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