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房地产去泡沫需要釜底抽薪式的制度改革

2016-08-15 来源: 责任编辑: 点击:

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  作者 李佐军(国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、中新经纬特约专家)

  中国的楼市自去年开始升温,部分城市房价涨幅惊人,一二线城市更是“地王”频出,一些城市的去库存反而推动房价新一轮上涨,已经超出居民正常收入可承受范围。当前存在的这些现象,都是房地产泡沫的具体表现。如果任由泡沫扩大,将会给中国的经济转型带来很大的风险。近日召开的中央政治局会议上,重点提及要抑制资产泡沫,这其中就包括房地产泡沫。

  房地产泡沫是怎样形成的?

  要论房地产去泡沫,首先要分析房地产泡沫是怎样形成的。

  中国的房地产泡沫是2003年以后逐步累积起来的,主要与粗放发展模式有关。在当时投资驱动的发展模式下,各级地方政府过于追求GDP排名。在高增长的压力之下,很多地方政府发现,想要达到比较高的GDP增速,仅仅靠实业和高科技的发展是不够的,而经营土地、进行房地产开发和基础设施建设最能带来GDP和财税收入等指标的高速增长。这使得房地产成为一个非一般的行业,而是一个绑架了地方政治、经济、社会的行业。房地产开发与地方政府、房地产开发商、金融机构、房地产上下游行业和买房者的利益高度相关,而这些利益相关方都希望房价上涨,导致房地产行业多年来高歌猛进地发展,甚至超出了一个行业正常发展的范围,不可避免地形成了较大的泡沫。

  除此之外还有很多因素可以解释房地产泡沫,但发展模式是主因。

  房地产泡沫的后果是多方面的。高房价若不落地,则实体经济难以发展,创新难以推进,贫富差距难以缩小,资源难以优化配置,环境压力难以减小,投资信心难以恢复。总之,经济难以健康前行。

  目前,一些地方对控房价、去泡沫的认识不足,导致在去库存的过程中出现了新一轮的房价上涨。这是由于去库存是比较方便、比较舒服的做法,和地方政府及房地产企业的利益是一致的。比如,有些地方政府补贴居民买房。这的确可以刺激需求,消化一部分库存,但也刺激了供给,房地产商还借势提价,甚至加大新楼盘的开发力度,使得库存不降反升。

  通过加杠杆来去库存,反而会导致房价上升,导致企业和个人的成本上升,与“三去一降一补”中的“降成本”是冲突的。因此,从供给侧改革要求来看,在库存严重过剩的地区应该减少房地产开发企业、减少房地产开发项目,以使供给与现实支付能力下的需求相匹配,这与实体经济领域的“去产能”是一样的,只有这样才能把房地产泡沫逐步去掉。

  去泡沫需要“壮士断腕”的决心

  如今,房地产泡沫问题已越来越严重。7月18日,国家统计局发布了今年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,其中环比上涨的城市有55个,同比上涨的城市有57个。高房价若不落地,就会成为阻碍中国经济健康发展的毒瘤。由于庞大的利益相关方的存在,多年以来,房价越调越高,要真正解决这个问题,就需要拿出“壮士断腕”的勇气和决心。

  首先,实行发展模式的转换。转变经济发展方式,最核心的问题是实现经济增长动能的转换,即由原来的主要依靠投资和出口,尤其是政府投资拉动经济增长的方式,转换为主要依靠供给侧的动力——制度变革、结构优化、要素升级“三大发动机”来拉动经济增长,或者说由投资拉动转为创新驱动。这种动能转变会促使地方政府不再依靠大量消耗资源来拉动经济增长,不再整天想着搞房地产开发,而是逐步通过高新技术产业来实现增长。这是挤房地产泡沫的根本举措。

  其次,推进釜底抽薪式的制度改革。一是土地制度改革,即按照十八届三中全会提出的建立城乡统一的建设用地市场要求,逐步实现城市国有土地和农村集体土地同地同权同价,消除土地财政的制度支撑。过去地方政府可以把集体土地低价拿来高价卖出,但当土地财政失去制度依托,通过卖地差价来大规模开发房地产的方式就难以为继了。二是货币金融制度改革。房地产是资金密集型行业,大部分资金被配置到房地产,就会导致实体经济失血,科技创新受制。而金融制度的改革就是要促使资金流向实体经济,流向高新技术产业。三是财税制度改革,这主要指的是房产税方面的改革。中央政府曾明确提出要推出房产税,但由于经济下行压力大而迟迟未能推出。权威人士已在人民日报刊文指出,“房子是给人住的”,言下之意就是要给“炒房热”降温。房产税会增加多套住房的持有成本,减少投机资金炒房。按十八届三中全会部署,2020年前应该落实房产税制度。

  再次,实现政策层面的转变。为了去库存,政府松绑了一些限购限贷政策,导致新的一轮房价上涨,预计未来会重返限制。就在8月11日,南京提高了二套房首付比例,拥有一套住房贷款未结清的家庭最低首付款比例调整为不低于50%。同日,苏州也重启限购政策,外地人买二套房要交一年社保。三套以上住房基本都不是买来自己住的,不应该鼓励再上杠杆。同时,目前房企的融资成本过低,甚至有些地方用客户买房的首付款去搞杠杆融资。房地产正常发展所需的金融政策必须要有,但鼓励投机的金融政策需要调整。

  此外,还要改革干部考核制度。有些地方之所以热衷于房地产开发,与干部的考核导向有关。如果考核导向发生变化,不再单以GDP、财政收入或工业增加值为考核依据,而是主要考核百姓收入、民生状况和环保等方面的指标,那么地方政府官员对房地产开发的热情就会下降。(中新经纬APP)

  (本文不代表中新经纬观点)

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