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投资CBD写字楼车位靠谱吗?分析:有风险

2015-07-07 来源: 责任编辑: 点击:

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  一则“在中国凡是和‘位子’相关,都会涨,都要抢”的文字日前引发了公众的关注,而这只是售卖CBD写字楼下产权车位的广告。出售产权地下车位48万元/个,转让使用权地下车位36万元/个,这个价格与京城豪宅和高档小区的地下车位相比并不算贵,但投资写字楼下的车位能赚钱吗?是否存在风险?北京青年报记者进行了调查。

  探访

  CBD某写字楼地下车位买4个算团购

  白领刘小姐手里有些积蓄,她觉得炒股行情变化太快,定期存款稳妥但利息不高,买房子限购且投资太大,一则朋友圈里转的广告引起她的注意,“车位投资下一座金矿,北京有560万辆车,仅有170万个车位,2016年将出台《北京机动车停车条例》,有车位才能购车,还不来CBD占个座?”刘小姐觉得,“最近常常琢磨能投资点什么,车位这种小额固定资产投资还真是一种选择”。

  在北京CBD某中心地下二层找到这家中介公司,工作人员介绍说,这里的地下车位分为两种,一种是业主出售的产权车位,标价48万元/个;一种是开发商或业务转让的使用权车位,协议转让价格为36万元/个。产权车位和使用权车位都是2053年到期,产权车位可以缴纳土地出让金后继续持有,而使用权车位则到期丧失使用权,合同终结。

  北青报记者现场探访发现,这些出售的车位集中在该CBD写字楼和公寓区域,地下二层为产权车位,地下三层为使用权车位,与一般商场的地下停车位爆满不同,白天这里也有近一半车位空置。

  “如果您购买4个可以算团购,最优惠的价格是产权车位42万元,使用权车位30万元,这是底价不能再优惠了。”中介服务人员还表示,“由于算商业地产,并不限购,外地户口也可购买。”目前的车位多是业主购买写字楼时一并购买的,现在出售变现。

  同时,中介还承诺购买后可帮助把车位租出去。购买车位后物业方会收150元/月管理费,包租的价格是每月1200元。

  卖家

  有些业主持有十几个车位

  本报曾对北京市内住宅小区停车位价格做过调查,如果按照环线划分,五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万-20万元/个之间;四环到三环间的车位基本在15万-30 万元/个之间。而一些位于城市核心区的高端项目车位则在40万-60万元/个之间,个别顶级豪宅的地下停车位甚至高达60万-100万元/个。

  北京某中介公司负责人告诉北青报记者,上个月刚成交的西四环附近的世纪城小区二手房合同中,业主将随房出售的车位卖了50万元,这类小区车位紧张,购房者考虑到停车难的问题,尽管价格贵也还是会咬咬牙买了。

  如此一对比,CBD写字楼下车位与豪宅相比不算贵,为何业主不坐等升值再卖掉?中介业务员解释说,这些业主2012年购买车位时只花了20多万,现在卖已经升值一倍,还有些人持有十几个或几十个车位,想慢慢卖掉变现。

  分析

  买写字楼地下车位收益与风险并存

  白领刘小姐算了一笔账,48万元买一个产权车位,假设能够整年以1200元/月租出去,租金为14400元/年,年收益率为3%。比银行定期利息2.25%高0.75%。并且未来随着通货膨胀和房地产价格上涨,车位价格也可能升值;还有一些购车政策的不确定性,假如“需有车位才能购车”政策落地,届时车位可以卖掉获利。

  北青报记者调查发现,购买写字楼地下车位是收益与风险并存。首先,与住宅对车位的“刚需”不同,写字楼车位的数量与需求弹性较大。如果停车费涨价过高或者开车成本增加,更多的人选择公共交通出行,则有车位租不出去的风险。这时每月还有物业要收取的150元管理费必须支出。第二,CBD附近地下停车位还在增加,周边地面还有新增的公共车位,供给不断增加,将来出售和出租的压力都可能增大。第三,产权车位还有38年时间后要缴纳土地出让金;而使用权车位将彻底失效,价值灭失。

  建议

  投资写字楼车位还需谨慎

  对于是否购买写字楼的车位进行投资,相关专家建议,投资者还需谨慎,应首先考虑投资区域。如果二手车位加价较高,利润空间可能所剩不多;综合周边的情况进行判断,周边公共停车区域是否会增加。

  其次是考虑使用年限。投资车位时一定要考虑车位的使用年限。这一点也就提醒车位投资者,要注意车位使用年限,并与销售方进行书面约定。

  最后要考虑的是租金和售价比值。购买车位进行投资之前,一定要考虑售价和车位租金之间的比值。如果车位价格过高,而租金行情却不好,那么车位投资回报时间相对较长,风险更大。

  文并摄/本报记者 蔺丽爽

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