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库存创近十年新高 利好政策为何不给商住楼放行

2015-05-08 来源: 责任编辑: 点击:

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  部分在售商住项目信息表

  “不限购,不限贷”是商住楼近年来的主打广告语。从2014下半年以来,商住项目更是频频入市,除了林肯公园、珺悦国际这样的老牌商住大盘外,类似北京城建·北京密码、合生·悦上城等更多的纯新盘商住产品进入市场,一时间商住产品扎堆。根据亚豪机构的统计,商住产品的最新库存量达到了3.68万套,创下了近十年的最高值。而一季度,商住楼的月均成交套数下滑到仅有782套。

  与住宅项目纷纷感受到政策放宽带来的红利不同,商住楼大举入市后,呈现出销售乏力的现象。曾经的低门槛优势,随着住宅产品首付比例和贷款比例的调整,变得不再有竞争力。数据显示,目前北京低总价不限购房源主要集中在房山、大兴、通州等区域。这些区域的商住楼不但库存积压,而且同质化严重,在业内看来,刺刀见红的价格战将难以避免。有关专家与业内人士都认为,既然是审批通过的产品,为什么还有诸多掣肘,商住库存这么大,何不一定程度上对此类产品放行,使之与市场产品同台竞技?

  3.68万套 商住楼库存创近十年新高

  近几年,不受调控影响的商住楼一直是楼市的香饽饽,但奇怪的是,北京楼市在“9·30”、“3·30”新政之后,整体成交量出现明显的升温迹象,但商住市场的表现却与大势相悖,无论是成交量还是成交价格,均出现下挫。据亚豪机构统计显示,2015年一季度,北京商住产品的成交均价为21959元/平方米,相比2014年的22331元/平方米,小幅下降了2个百分点。

  与成交价格的小幅回落相比,北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。数据显示,2013年商住产品的月均成交套数为2198套,2014年降至1112套,同比大降五成;2015年一季度,商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套,成交的回落幅度高达三成。

  与销售不畅形成鲜明对比的是商住楼新盘的不断涌入,在售的项目除了林肯公园、珺悦国际这样的老牌商住大盘外,还有像北京城建·北京密码、合生·悦上城、北京·长阳天地等更多的纯新盘商住产品进入市场。

  这就不可避免地加剧了库存量的压力。亚豪机构数据统计,2013年,北京商住市场的供需比为0.85:1,尚处供不应求的市场行情下。彼时,商住市场的库存量仅为20660套。2014年,商住产品的市场供应进入快行道,当年的供应量高达23987套,商住市场一下子由供不应求转变为供过于求,2014年商住市场的供需比攀升至2:1。进入2015年,商住供过于求的市场形势不仅没有得到缓解,反而更趋严重,一季度供需比再次升至3:1。截至目前,商住市场的库存量高达36800套,创自2006年以来,近10年来新高。

  对此,中原地产首席分析师张大伟也给出了他统计的数据。他表示,根据北京市房地产交易管理网数据,目前北京期房加现房库存中,商业单元加办公单元的合计总数量为3.9万套。但张大伟认为,3.9万套并不是历史最高点,最近几年商业部分(包含商住)的库存变化并不明显,北京市的商住楼产品并未出现明显积压。他举例表示,从2010年到2015年4月,5年半的期间内,新增商业供应为52004套,去化商业供应为52279套,整体看库存与去化基本平稳。

  销售遇冷 政策红利未造福商住楼

  关于商住库存的变化,虽然各家机构的统计稍有不同,但在市场表现上,两轮政策放松的红利后,北京整体楼市成交量企稳回升之际,商住市场却表现得异常冷清。

  对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,一方面是因为政策利好并未覆盖商住,反而分流了商住的置业需求。无论是“9·30”,还是“3·30”,均是针对住宅属性的商品房,在购买二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成后,商住首付依然维持着五成比例。对于购房者来说,在当前股市大涨的前提下,减少首付款比例后,可以腾挪出一定资金投入股市,博取短期的高收益。在这一点上,住宅的首付比例下调有助于吸引购房者。

  另外,二手营业税的减免政策中住宅的利好同样大于商住产品。房产年限在2年-5年的商住产品,营业税由全额征收改为差额征收,但同样年限的普通住宅则免征营业税,无疑让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

  不仅如此,同质化不断扩大,也是商住项目面临销售困境的重要原因。郭毅分析,截至4月20日,2015年供应的8312套商住产品中7919套均位于五环以外,其中更是有多达5276套位于六环以外。可见新增的商住楼供应不但数量多,而且位置普遍郊区化。同一区域的商住项目供应过度集中,造成了严重的去化压力,库存居高不下。

  新城板块 商住当道

  从数字上可以看到,三个新城板块通州、房山、大兴的商住楼供应最多。三区域的库存合计高达2.4万套,占据了全北京所有库存的大部分。

  亚豪机构提供的数据显示,商住楼库存位居首位的是大兴区,共有8960套商住待售;第二位的是通州区,商住库存也高达8863套;第三位的是房山区,可售商住产品共6648套,三个区域的商住库存量相加,占到商住市场整体库存的66%。

  不仅如此,五环外还有大量的商业和办公用地未来可能转化为新的商住楼供应。数据显示,2013年成交的56宗商业用地中有48宗位于五环以外,2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。土地供应的集中,造成商住产品的供应同样高度集中。

  据北青报记者不完全统计,目前市场上在售及有计划入市的商业办公类项目,还有包括CBD台湖新城V公馆、东亚尚品台湖、朝北8080、万科长阳天地、合生世界村、珠江四季悦城、长楹公园自由派、元都尚街等十几个商住项目。这些项目大多属于通州、大兴和房山,新的供应入市,将进一步加剧三个区域的商住楼竞争。

  卖商住楼 行动力比口号更重要

  虽然整体萎靡,但商住楼中也不乏热销楼盘,位于通州马驹桥的合生·悦上城五一前入市,一个小时便告售罄。在业内专家看来,能够在泥潭中突围,悦上城靠的就是与众不同的产品供应。据了解,此次为悦上城首次开盘,推出的是一期101-145平方米的大户型LOFT,实际使用面积达到200-280平方米,在以40-70平方米为主的LOFT中,绝对算是另类。另外,项目5.49米的层高和现房优势,也明显比大部分4.5米的期房更具优势。因此,热销就不难理解了。

  北京市房企秘书长陈志表示,谋变、谋创新是商住项目突围的重要手段,在别人还在喊口号的同时,先行动起来的开发商就获得了优势。

  郭毅也表示,库存的高度集中,如果不能让产品与众不同,那就意味着商住项目不得不依赖于价格杠杆,才能提振销量。数据显示,截至4月20日,大兴、通州、房山商住产品的成交均价分别为21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米,均低于2015年商住市场22277元/平方米的整体均价水平。就算在价格上做出一定让步,三个区域累计也仅实现了1929套销量,库存的去化周期仍然极为漫长。

  郭毅预计,随着调控政策的宽松,住宅市场的成交继续对商住市场形成分流,这些库存过高的区域,在售商住项目还需进一步调整价格,才能增强对于购房客群的吸附力。

  2011年,北京著名的商住项目北京像素就曾经为了提振销售,率先五折卖房,迈入“狠降”行列。当时销售的平层特价楼部分,均价11600元/平方米,相对于该项目22500元/平方米的拟售价,相当于五折左右。业内人士预计,随着库存量的进一步加大,商住楼产品很可能刺刀见红地开打价格战。

  商住房在市场上应该获得“尊严”

  “存在即合理,既然允许商住的存在,就应该让它在市场上跟其他产品同台竞技,而不是处处制造障碍。”陈志说。

  记者在一个新面市的商住楼盘样板间看到,家具摆放完全是按照瑜伽馆需求而设计,客厅放着8张瑜伽垫,还有蒲团以及香薰、茶台,而两个卧室其中一个是休息室,一个是私教室。洗手间没有淋浴喷头和浴缸,作为设备的储藏间。而厨房则没有油烟机和灶台,只是精心地设计了茶水台,完全看不出有居住功能。

  该项目营销总监陈女士在接受北青报记者采访时表示,现在商住项目的开发商都吸取了以往的教训,在积累客户时就已经开始引导他们要么住要么商,争取做到不混住。比如该项目,就是看中未来通州商务园的前景,认为未来此地将是商业群体云集的地方,因此,商、住两者需求都必不可少。因此,他们在推楼座时就区分开来哪些是用来住哪些是用来办公。这样就可以有效地使两个群体互不干扰,又能使需求得到满足。

  据了解,目前类似该项目的同类产品中,大多都将商住分得很细,门头沟另一商住新盘索性没有住的概念,直接将“和你一起创业”作为推广手段,明确该盘是作为年轻创业人群的起步之地,就是用来办公的。比如,开发商欢迎创业的合伙人一同购买楼盘,年轻人可以拿着股东协议和营业执照申请一个大的买房折扣,无形中,商的概念已经将住的概念“屏蔽”。

  林肯公园营销负责人在接受北青报记者采访时说,当时林肯公园那部分商住产品,就是严格以住来定位。除了比全产权房夏天多一个空调费(因为商住楼是中央空调),其他方面与全产权房没太大区别,一样是内部花园外部公园,建筑产品也无两样。有关部分对商住的理解应该更开明一些,它毕竟是楼市的一个重要组成部分,产品的一个有力补充,没有必要一边放行一边掣肘,商住项目应该在市场上获得更多的“尊严”。 本版文/本报记者 李桁 张舰

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